La baisse historique des rendements des assurances vie en fonds en euros a entrainé un véritable engouement pour la SCPI, un support immobilier solide et rentable, également accessible en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie. Souhaitant booster la performance de leur épargne, les Français s’interrogent sur la question suivante : est-il plus avantageux d’acheter des SCPI de rendement en direct ou de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie ?
Au premier regard, intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance vie semble être la solution idéale pour bénéficier pleinement des avantages de l’assurance vie ainsi que de ceux des SCPI de rendement. Cependant, de nombreux facteurs prouvent que tout n’est pas si rose.
Quels sont les inconvénients des SCPI en assurances vie ?
Premier inconvénient des SCPI en assurance vie :
Les contrats d’assurance vie limitent significativement le choix de SCPI, excluant de l’offre les meilleures SCPI de rendement. Alors qu’il existe près de 180 SCPI actuellement disponibles en direct, en assurance vie leur nombre est facilement divisé par 10. Acheter ses parts de SCPI en assurance vie limite donc la diversification de votre portefeuille.
Deuxième inconvénient des SCPI en assurance vie :
Les assureurs décident généralement de vous distribuer qu’une partie de vos loyers et de garder une partie (environ 15%) pour eux. Cela réduit la performance globale de votre investissement de 15%, alors que vous pourriez percevoir la totalité de votre loyer en achetant des SCPI en direct.
Troisième inconvénient des SCPI en assurance vie :
Les investisseurs envisagent naturellement d’investir en parts de SCPI via un contrat d’assurance vie pour alléger leur fiscalité. Cependant, ils oublient souvent les frais de gestion du contrat d’assurance vie, les frais d’entrée ou encore la flat tax de 30% en cas de rachat qui diminuent petit à petit la performance de l’investissement. Il vaut donc mieux envisager un investissement en SCPI européennes afin d’optimiser sa fiscalité, tout en préservant la performance.
Quatrième inconvénient des SCPI en assurance vie :
Investir en SCPI via une assurance vie, c’est investir dans l’immobilier sans être réellement propriétaire de ses parts. Cela induit de nombreux inconvénients, notamment le fait de ne pas pouvoir bénéficier des revalorisations du prix de la part. C’est dommage alors que les SCPI se revalorisent en moyenne d’environ 1.5% par an !
Acheter des parts de SCPI en assurance vie ne permet donc pas d’améliorer la performance de votre patrimoine immobilier, au contraire, elle peut même vous pénaliser sur du long terme !
Comment optimiser le rendement des SCPI sans recourir à l’assurance vie ?
Acheter des SCPI européennes est une solution intelligente pour votre épargne. Non seulement vous profitez d’une forte diversification géographique sur tout le continent européen, des revalorisations de vos parts de SCPI et d’un revenu complémentaire distribué trimestriellement, mais aussi, vous bénéficiez d’une exonération des prélèvements sociaux de 17.2% sur vos loyers issus de l’étranger.
Pour réaliser un bon investissement en parts de SCPI, il est recommandé de diversifier son acquisition sur au moins 2 SCPI de rendement aux différentes stratégies d’investissement.
A titre d’exemple, il est possible d’acheter des parts de la SCPI allemande Eurovalys, gérée par Advenis REIM et de compléter votre portefeuille par la SCPI Pierval Santé, gérée par La Française et focalisée sur le domaine médical en Europe. En mariant ces deux SCPI étrangères, vous profitez à la fois des opportunités rentables de l’immobilier de bureaux prime en Allemagne et à la fois des investissements dans les EHPADS ou cliniques, décorrélés de l’économie industrielle. Les rendements de ces deux SCPI européennes de 4.5% et de 5.05% respectivement sont déjà nets de fiscalité européenne, prélevée à la source en Allemagne et en Irlande. Il y a de quoi alléger votre facture fiscale en France.
Oubliez donc l’assurance vie et profitez pleinement des performances et des perspectives des SCPI européennes, sans vous limiter.
« Alors que l’immobilier est le support idéal pour obtenir un complément de revenu régulier, pourquoi renfermer les loyers des SCPI de rendement au sein d’une assurance vie ? » termine Gabriela Kockova, manager au sein de La Centrale des SCPI.